日前，國務院印發了《城市更新“十五五”規劃》，為接下來五年的城市發展劃定了非常清晰的路線圖。上萬字的系統部署當中，能夠看到城市發展怎樣的未來？它會如何影響和改變人們的生活？更重要的是，在這樣一個規模龐大的城市更新的投入當中，資金從哪兒來？能不能獲得一個穩定的、可持續的保障？

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城市發展理念和治理邏輯發生怎樣的變化？

《城市更新“十五五”規劃》談到6個重點任務、7項重點措施、14項重大工程。總體來看，整套部署背后，關于城市發展的理念或者治理邏輯在發生怎樣的變化？

中國城市規劃設計研究院副院長 鄭德高：過去的發展是外延增長式，要逐漸轉向內涵式增長，內涵式增長包含創新、宜居、安全、韌性、文明等6個方面，同時要把這些理念轉化成具體的行動、工作以及場景。比如創新城市，就要把它轉化成創新的場景，像蕪湖“三湖”片區把老舊廠房轉化成一個AI企業集聚的地方，成為新質生產力的重要集聚區。同時，在生活場景方面，圍繞老舊街區、廠區能夠看到，15分鐘便民生活圈給居民提供一個非常方便的服務。所以，要把理念轉化成工作和場景，才能夠把工作落到實處。

規劃為何特別強調城市安全韌性？

《城市更新“十五五”規劃》談到地下管網線工程，此外還有危舊房、應急避難場所、城市生命線工程等，為何如此強調城市的安全韌性？

鄭德高：大城市經常是風險比較集中的地方，所以要牢牢守住安全底線。城市更新首先是一項安全工程，老舊基礎設施、房屋等，如果有安全風險，我們就要進行城市更新。

同時，如何系統性更新安全或防范風險也是有手段的，更多強調通過數字化手段、傳感器的安排，能夠早發現、早預警、早治療，把安全風險降到最低。

城市體檢能解決哪些問題？

規劃強調城市更新前先有一個必要條件——體檢，無體檢不更新。這個體檢指的是什么？包括哪些措施和行為？哪些環節比較重要？

鄭德高：體檢是城市更新里非常重要的第一環節，我們通過對房子、小區、社區的問題調研，找到需求。比如哪些地方停車場短缺、房屋老化有風險，或者“一老一小”公共服務設施不足等，通過城市體檢能夠找到問題。

但是找到問題不是關鍵，關鍵是通過找到問題要及時整治、更新、提升品質。所以“無體檢不更新”形成了一個系統性環節，是一個閉環，通過體檢找問題，通過問題找到需要更新的工程。

財政、金融、社會資本承擔怎樣的角色？

規劃提到，接下來城市更新的資金可能有三大來源——財政、金融、社會資本，三者承擔的角色是什么？三者之間是怎樣的關系？

同濟大學建設管理與房地產系副主任 唐代中：在城市更新中，三大資金來源分別有不同的作用。

首先，財政資金起到托底和保障作用，對公益性項目，財政資金起到托底作用。同時，財政資金可以作為資本金，引入第二筆錢，即金融的錢。

金融資金在里面起到加杠桿放大的作用。比如財政資金是20%，金融資金可以融進來另外的80%，起到放大的作用。同時，金融資金也起到展期的作用。城市更新難在收益速度和投資強度有一個錯位，項目回收期比較長。所以，這個時候需要有一些長線的資本，往往是金融資金使得項目能夠展期，使未來的現金流能夠覆蓋投資。

有了財政和金融資金，還有第三筆非常重要的錢，即社會資本。社會資本在里面起到投資，更重要是一種運營的作用。一些社會資本，比如綜合性的開發商、一些運營商，在里面能夠激活項目，使得遠期投資運營的利潤能夠覆蓋前期的投入。

總而言之，三種資金各自的責任是不一樣的，針對不同城市更新項目的項目分成、風險的等級，不同項目的風險、收益分賬是不一樣的。這三種資金是一種有機的配合，共同服務城市更新大局。

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